In questo particolare momento di emergenza sanitaria - anche alla luce dei provvedimenti recentemente adottati dal Governo e dalle Regioni che, al fine del contenimento dei rischi di diffusione del contagio, hanno progressivamente imposto precise misure restrittive all’esercizio delle attività economiche, nonché alla mobilità delle persone ed all’aggregazione delle stesse – una delle domande più ricorrenti è quale sia il destino dei contratti di locazione commerciale  e/o di affitto d’azienda in essere, con particolare riguardo agli obblighi di pagamento dei canoni.

Infatti i provvedimenti restrittivi – necessari per la tutela della salute pubblica – sono andati peraltro ad innestarsi in uno scenario già da alcuni mesi fortemente compromesso da un senso di insicurezza ed incertezza per il futuro, diffusosi a seguito della scoperta dei primi casi di contagio avvenuti in Italia, elementi questi tutti che hanno progressivamente determinato congiuntamente un imprevedibile ed inaspettato calo - ed in molti casi crollo - degli incassi delle attività commerciali, ingenerando da un lato una situazione di difficoltà economica delle imprese nell’adempiere alle obbligazioni contrattuali e dall’altra il rischio per i locatori/affittanti di non vedersi riconoscere il corrispettivi degli affitti.

Venendo ad analizzare la situazione con riguardo alle tipologie contrattuali di cui sopra, e prima di analizzare la disciplina applicabile ai casi di specie è bene rilevare come il recente Decreto Legge n. 18/2020 del 17.3.2020 abbia previsto e normato all'art 65 la concessione di un credito di imposta pari al 60% del canone del mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria Catastale C1 (in tale categoria rientrano in linea di massima gli immobili adibiti a barbieri, modiste, orologiai, nonché gli uffici telefonici, le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le esattorie delle imposte dirette, le agenzia bancarie o assicurative, le biglietterie, le sale d’aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico, ambulatori medici, ecc. posti in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega, i locali adibiti ad esposizione o a “music-store” ed in genere quei singoli o gruppi di locali – costituenti unità immobiliari – dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio, di merci, di manufatti, prodotti, derrate, ecc. e quei locali dove la vendita si accompagna con prestazioni di servizio come, ad esempio, trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie - intese come locali di vendita al minuto del pane-, bar, caffè, ecc.)

Ne consegue che in tutti questi casi il conduttore/affittuario non avrà motivo di non provvedere al regolare pagamento dei canoni, quantomeno nella misura soggetta al beneficio fiscale.

Precisiamo che allo stato il benefico di cui sopra viene riconosciuto solamente alle locazioni commerciali (allo stato con esclusione degli affitti di azienda), per gli immobili rientranti nella categoria catastale C1 e ad esclusione delle attività di cui agli allegati 1 e 2 del DPCM 11.3.2020.

In tutti gli altri casi la soluzione si presenta più articolata e si può ragionare in termini di impossibilità sopravvenuta, che peraltro allo stato deve qualificarsi come temporanea, e/o in termini di eccessiva onerosità sopravvenuta.

Ebbene sotto il profilo della posizione del conduttore/debitore va evidenziato come l’art. 1218 c.c. preveda che : “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione  derivante da causa a lui non imputabile”.

Ed allora, come anticipato, nell’attuale situazione congiunturale eventuali ritardi e/o sospensioni di pagamento dei canoni potrebbero essere ricondotti ad una condizione di impossibilità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1256 c.c. secondo cui “ la obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento. Tuttavia l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

E’ evidente che nella maggior parte dei casi si rientra nell’ipotesi di cui al secondo comma di impossibilità temporanea e quindi, se da un lato tale condizione può essere invocata per giustificare il ritardo nell’adempimento, da ciò potrebbe non discendere necessariamente – secondo una possibile interpretazione della norma in combinato disposto con l’art 1218 c.c.– il venir meno dell’obbligazione, ma solamente la posticipazione del termine per l’adempimento.

Tale soluzione pare la più coerente se si considera che l’attuale inutilizzabilità dei locali dovuta ai divieti ed alle restrizione imposte con i provvedimenti amministrativi, se da un lato non è imputabile al conduttore, nemmeno è imputabile dall’altra al locatore, la cui prestazione principale (messa a disposizione dei locali in condizioni idonee all’uso contrattualmente pattuito),  è - a nostro avviso (e contrariamente a quanto si legge in altri contributi sul tema) – regolarmente adempiuta dal predetto.

Una diversa soluzione che potrebbe essere considerata, soprattutto in presenza di canoni importanti, è quella dell’eccessiva onerosità sopravvenuta prevista dall’art 1467 c.c. ma che porta come conseguenza alla risoluzione del contratto salvo che il creditore non offra di modificare equamente le condizioni del contratto stesso (l’art. 1467 c.c. recita : “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458 . La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell'alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Sotto un ultimo ma non meno rilevante profilo è solo il caso di evidenziare un’ulteriore criticità: in termini assoluti non è scontato che il ritardo nell’adempimento sia ritenuto diretta conseguenza dell’attuale situazione legata al Covid19, e pertanto spetterà sempre al debitore dimostrare il nesso causale tra la temporanea chiusura dell’attività e l’impossibilità di adempiere alla prestazione che gli compete (pagamento del canone) e/o fornire la prova dell’eccessiva onerosità sopravvenuta.

In definitiva si ritiene che - secondo i principi e le norme sopra richiamate e nell’ottica di dar esecuzione al contratto secondo correttezza e buona fede - sia auspicabile in tale situazione cercare di addivenire sempre a specifici accordi che nell’interesse di entrambe le parti (conduttori e locatori) consentano in via temporanea un’equa ripartizione proporzionale delle conseguenze negative discendenti dall’emergenza sanitaria.

Diversamente a fronte di irrigidimenti – che risulterebbero del tutto ingiustificati nell’attuale periodo emergenziale - il rischio è quello di lunghi e dispendiosi contenziosi che porteranno verosimilmente alla risoluzione dei contratti con evidenti conseguenze negative sia per i locatori/affittanti sia per i conduttori/affittuari.

La complessità della situazione e il novero delle possibili soluzioni adottabili caso per caso non si presta a soluzioni preconfezionate e generalizzate, ed impone una peculiare analisi del singolo caso specifico per ponderare quale sia la soluzione più confacente alle esigenze della clientela.

In tale ottica Servizi Imprese Caf Srl rimane a disposizione dei propri clienti per assisterli in tutti i passi e gli adempimenti necessari per gestire l’attuale emergenza. Per attivare il supporto scrivere a locazioni@servizimprese.tn.it